[뉴투분석] 분양가상한제 적용받게 된 ‘청약로또’ 둔촌주공, 선분양이 출구전략?

최천욱 기자 입력 : 2020.07.20 06:50 |   수정 : 2020.07.20 07:58

분양가 샅바싸움 못 푼 둔촌주공 이달 일반분양 사실상 무산 / 대다수 조합원 선분양 희망할 듯 / 분상제 적용하더라도 분양가 3500만~3600만원 예상

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[뉴스투데이=최천욱 기자] 총 1만2032가구(일반 분양 4786가구)에 달하는 올해 재건축 최대어인 서울 강동구 둔촌주공아파트가 분양가 이견을 풀지 못하면서 이달 일반분양이 사실상 무산되면서 민간택지 분양가상한제를 적용받게 됐다.   

 
이에 따라 조합원들이 선분양과 후분양 중 어느 쪽을 택할지 관심이 쏠리고 있다. 현재로서는 선분양을 추진하려는 분위기가 강하지만, 2년 후 후분양을 할 경우 땅값 상승으로 평균 분양가를 크게 높일 수 있어 조합원들이 후분양도 전혀 배제하지 않고 있다.
 
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분양가 문제로 골머리를 앓았던 서울 강동구 둔촌주공아파트가 사실상 민간택지 분양가상한제를 적용받게 됐다. 사진은 철거 전 모습. [사진제공=뉴스투데이DB]

 

19일 관련 업계에 따르면 조합은 일반분양가를 3.3㎡당 3550만원으로 정했고 분양가를 심사하는 주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 심사기준에 맞춰 2910만원을 분양가로 통보했다.

 

조합은 지난 9일 임시총회에서 HUG가 제시한 분양가를 확정하는 관리처분계획변경 등의 안건을 처리할 예정이었다. 그러나 상당수 조합원들을 중심으로 HUG의 분양가로 일반분양이 진행되면 분담금이 1억2000만원 가량 늘어난다면서 거세게 반발했고 결국 조합 집행부에 반대하는 조합원들로 구성된 ‘둔촌주공조합원모임’은 최찬성 조합장 등 집행부 해임을 추진해 왔다.

 
최찬성 조합장은 총회 전날 HUG의 분양가를 받아들일 수없다는 조합원들이 많다는 점을 파악하고 총회가 의미 없다고 판단, 전격 취소하고 조합장 자리에서 내려왔다.
 
‘둔촌주공조합원모임’은 조합과 시공사만 동의하는 ‘헐값 분양’을 막고 내달 8일 총회에서 조합 임원 해임을 진행해 조합을 빠르게 수습한 후 분양가상한제를 적용받고 선분양할지, 후분양할지를 결정할 것으로 알려졌다. 이와 관련해 강동구청 측은 해임총회 이전에 조합원 동의 없는 모든 업무는 보류하겠다고 전했다.
 
이로 인해 분양 관련 업무가 예정된 총회 때까지 전면 중단됨에 따라 오는 28일까지 분양 공고를 내지 못하면 분양가상한제 적용 대상이 돼 사실상 상한제를 피해갈 수 없게 됐다.
 
■ 선분양과 후분양 어느 쪽 택할까?
 
조합원 다수는 이렇게 된 이상 상한제를 적용받고 선분양을 추진하려는 분위기다. 상한제를 적용하면 분양가가 HUG가 제시한 분양가보다 높다는 점을 이유로 선분양해야 한다는 것. 조합이 한국미래전략연구원에 의뢰한 용역 결과에 따르면 9월께 선분양을 한다면 상한제를 적용받은 일반분양가는 3.3㎡당 3561만원으로 추산됐다. 이는 당초 조합이 추진했던 분양가에 맞먹는 수준이다.
 
분양가 상한제 적용지역은 신축 아파트 분양가가 주변 새 아파트 분양가 대비 최대 105%를 넘지 않아야 한다는 HUG의 고분양가 관리 기준을 신경쓰지 않아도 된다. 분양가 상한제 지역의 분양가는 토지비, 건축비 등을 합산한 금액으로 책정하는데 땅값이 클수록 금액이 높게 책정된다.
 
한 조합원은 “둔촌주공처럼 땅값(공시지가)이 높으면 상한제가 더 유리하다”면서 “가장 속도를 내면서 분양가 손해를 덜 보는 방법이다”고 설명했다.
 
올해 둔촌주공의 공시지가는 ㎡당 평균 881만원으로 표준건축비 3.3㎡당 660만원, 가산비로 건축비의 15~20% 정도를 더하면 3.3㎡당 3500만~3600만원으로 책정될 것으로 보인다.
 
후분양 이야기도 나오고 있다. 선분양을 할 경우 분양가가 예상하고 있는 3.3㎡당 3500만~3600만원보다 크게 낮아질 수 있는데다 후분양단지들은 땅값이 높을수록 분양가를 올릴 수 있기 때문이다. 2년 후 후분양을 할 경우 땅값 상승으로 3.3㎡당 평균 분양가가 4000만원에 달하는 용역결과도 나왔다.
 
그러나 후분양을 하게 되면 시공사업단과 계약서를 다시 써야하는 등 또다른 갈등 발생의 여지가 다분하고 지가 상승률이 낮아지면 후분양을 했을 경우 사업성이 나빠질 수도 있다는 점도 고려해야 한다.
 
시장에선 총회 이후 구체적인 사업 방향이 잡힐 것으로 보고 있는 가운데 임대차 시장과 청약시장에 영향을 줄 것이라는 이야기가 나오고 있다.
 
한 전문가는 “80%를 짓고 난후 공고를 내는 후분양은 분양리스크와 사업비 증가분을 고민하지 않을 수 없고 임대차시장과 이 단지에 청약통장을 쓰려는 대기 수요자에게 영향을 미치고 있다”고 말했다.
 
또 다른 전문가는 “정부의 부동산 대책에도 집값 상승이 꺾이지 않는 것은 서울 주택시장에 대한 수요는 많은데 공급감소가 원인만큼, 둔촌주공 분양이 미뤄지면서 공급일 줄어든다면 (전세 수요증가로)가격이 다시 오를 수밖에 없을 것”이라고 설명했다.

 

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