[뉴스투데이=김성현 기자] 건설업계가 불황의 늪에 빠진 가운데, 재건축 사업장에서 공사비 증액을 둘러싼 조합과 건설사의 갈등이 깊어지고 있다. 환율 불안에 각종 규제로 인한 상승 압력이 계속되며 공사비가 치솟고 있다. 비용 부담과 사업성 악화라는 생존을 위한 불가피한 선택을 마주한 재건축 시장에 악순환의 고리가 이어지고 있다.

9일 정비업계에 따르면 철산주공8·9단지는 GS건설과 공사비 증액에 합의했다. 기존 8776억원이던 공사비는 약 1500억 상승한 1조 297억원으로 늘었다. 

최근 재정비사업장은 공사비 증액을 두고 조합과 시공사가 마찰을 빚는 경우가 잦다. 공사비로 인한 갈등으로 1년 넘게 공사가 중단됐던 대조1구역 역시 지난 1일 증액에 합의하며 공사를 재개했다. 대조1구역은 조합 내분으로 집행부 공백이 생기며 공사대금 지급 지연 등을 이유로 사업에 난항을 겪었으나 서울시의 정비사업 코디네이터 파견을 통해 갈등이 봉합됐다. 정비사업 코디네이터는 정비사업이 지체되거나 갈등을 겪는 현장에 건축·도시계획·도시행정·도시정비 등 관련 분야 전문가나 변호사 등으로 구성된 전문가집단(1개조 2∼5명)을 파견하는 제도다.

조합 입장에서는 공사비를 최대한 적게 책정하기를 원하지만 건설업계의 상황이 녹록지 않다. 업계는 지난해부터 지속돼 온 불황에 공사비 상승 압박으로 어려움에 처해있다. 

상승의 요인 중 하나는 인건비로 많은 노동력이 투입되는 건설업 특성상 적지 않은 영향을 받는다. 지난 1월 대한건설협회가 발표한 '2025년 상반기 적용 건설업 임금실태조사'에 따르면 전체직종의 평균임금은 전반기대비 0.63% 상승했으며 전년 동기에 비해서는 1.93% 올랐다. 

계속해서 오르는 환율도 공사비 상승을 자극하는 요인 중 하나다. 대한건설정책연구원은 지난 2일 '건설브리프'를 통해 "환율급등은 건설시장에 수입물가를 자극하여 자재가격 상승 등 전반적인 공사비 상승 요인으로 작용할 가능성이 높은 상황"이라며 "실제로 환율이 본격적으로 상승한 지난해 11월 이후 수입자재 상승률이 높은 수준을 기록했으며 건설용 중간재 수입물가는 전년동월비 △2024년 11월(6.0%) △12월(9.2%) △올해 1월(8.6%) △2월(6.9%) 등 각각 상승했다"고 밝혔다. 

건설경기의 불황은 시멘트업계에 닥친 상황으로도 유추할 수 있다. 한국시멘트협회는 올해 1~2월 시멘트 내수가 전년 동기 대비 24.8% 감소한 445만톤이라고 밝혔다. 이는 최근 5년간 1~2월 내수 판매 중 가장 낮다. 주택 등 건설활동이 위축되며 시멘트업계도 위기를 맞고 있다.

상황이 이렇다 보니 업계도 최대한 움직임을 자제하며 사업성이 높은 곳에 선별적으로 참여하고 있다. 16일 통계청에 따르면 지난 2월 건설수주액은 약 10조 2282억원으로 전년 동기 대비 6.9% 감소했다. 

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 <뉴스투데이>에 "공사비가 늘어나는 데에는 여러 요인이 존재한다"며 "중대재해처벌법이 강화되며 공사장에 투입되는 인원이 늘어났으며 층간소음 규제, 제로에너지빌딩 인증 등 각종 규제책이 늘어나며 건축비가 올라갈 수밖에 없는 상황"이라고 말했다. 

국토교통부 오는 6월부터 연면적 1000㎡ 이상 민간 건축물과 30가구 이상 공동주택(아파트･다세대주택･연립주택 등)을 대상으로 에너지 부하와 생산량 등을 평가하는 ‘제로에너지빌딩(ZEB) 인증 의무화제도’를 시행한다. 국토교통부에 따르면 전용 84㎡형 아파트 기준, 가구당 130만원 가량의 공사비가 인상된다.

층간소음 보완시공 의무화 법안도 논의 중이다. 법안 통과 시 건설사의 시공 책임이 대폭 강화돼 아파트 준공 전 층간소음 성능 검사에서 기준에 미달하면 기준 충족 시까지 보완 시공이 의무화되고, 기준에 도달해야만 준공이 허용된다.

건설사들은 사업비 증액 외에는 방법이 없다고 말한다. 국내 대형 건설사 관계자는 <뉴스투데이>에 "강남의 조 단위 사업장같이 초대형 프로젝트가 아니고서야 재정비사업의 경우 아무래도 신규사업보다 사업성이 잘 나오지는 않는다"며 "만일 같은 사업지 땅에 같은 사업을 진행한다면 당연히 도시정비사업보다 신규도급이 더 높은 수익성을 내지 않겠나"라고 말했다.

이어 "거기에 조합도 함께 진행하는 만큼 직간접적으로 신경 써야 할 부분도 늘어난다"며 수익성을 내기 힘든 사업구조에 대해 설명했다.