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[인터뷰] 김우철 “그린벨트해제 ‘토지투기 시그널’ 우려…소득규제로 전환”
김덕엽 기자
입력 : 2020.07.19 15:24
ㅣ 수정 : 2020.11.21 15:14
임대차등록제 도입으로 임차인 권리보호, 시장선진화 기여
거래규제중심에서 불로소득규제로 패러다임 전환 필요
그린벨트해제 주택공급시그널 보다 ‘토지투기시그널’ 우려
[뉴스투데이/대구=김덕엽 기자] 문재인 정부 출범 4년차, 집권 초부터 부동산시장이 과열되어 오다가 최근에는 대안으로 그린벨트해제 카드까지 급부상하고 있다.
뉴스투데이 대구경북본부는 더불어민주당에서 16대 국회 건설교통전문위원, 19대 국회 국토해양전문위원, 20대 국회에서 국토교통전문위원을 역임한 김우철 대구시당 사무처장을 만나 현안이 되고 있는 그린벨트 해제, 임대시장 개편, 부동산시장 거품, 부동산 세제 등 주요 현안에 대한 진단과 처방을 들을 수 있었다.
Q. “문재인 정부 출범 3년이 지났는데 벌써 23차례 부동산대책이 나왔지만 시장에서 해법이 되지 못하는 원인은 무엇인가요?”
▶ 이명박·박근혜 정부와 다른 정책 패러다임의 전환을 이루지 못해서이다. 과거정부가 부동산시장 안정이라고 말하면서도 정작 부동산시장 부양대책을 내놨다. 그린벨트 해제, 양도세중과폐지나 LTV/DTI 완화가 대표사례이다.
2016년에 전국 5대 은행장들이 정권이 교체되면 15%정도 부동산가격이 하락할 것으로 전망했다. 그러나 현실은 서울 강북, 특히 마용성(마포 용산 성동) 중심으로 부동산가격이 폭등했고, 2017년에만 6차례나 부동산대책을 내놨지만 전혀 대책이 못됐다.
대책들이 새 정부의 ‘노믹스’라고 할 내용이 아니라 이전정부 대책들의 연장선상에서 거래규제 중심의 시장개입조치로 일관하다 보니까 효과를 못본 것이다. 투기지역/투기과열지역 지정 등은 이미 역대정부에서 실패한 정책들이다.
Q.“새 정부 들어 부동산 가격이 얼마나 올랐나?”
▶ 시민단체에서는 정부 출범 이후 서울지역 아파트가격이 52% 상승하여 이명박·박근혜 정부 8년간 가격 상승률보다 2.5배나 높고, 상승액 또한 3배에 달한다는 주장을 했다.
이에 대해 국토교통부는 한국감정원의 주택가격동향조사를 인용하여 현 정부 기간 서울지역 아파트 가격은 14.2% 올랐고, 전체주택은 11.5% 올랐다고 해명한 바 있다.
중요한 것은 시민단체나 정부의 발표가 일반시민의 체감지수와는 크게 다르다는 점이며, 두달에 한번 꼴로 대책을 내놓고 있지만 효과가 미지수라는 점이다.
Q. “여러 대책에도 부동산, 특히 주택가격이 상승하는 원인은 무엇인가?”
▶ 주택가격은 수요에 비해 공급이 부족하면 오르는 게 원칙이지만 한국의 경우에는 시장외적 이유에 의해 가격이 더 크게 좌우된다는 데 문제가 있다.
주택보급율이 104%나 되고, 전국에 빈집이 126만호나 있다. 전월세난이 가장 심각한 수도권의 경우 서울 9만 3343호, 경기 19만 4981호, 인천 5만 7489호 등 총 34만 5813호나 빈집이 있다. 공급 부족의 문제가 아니라는 점이다.
Q. “시중에 돈이 너무 많다는 지적에 대해서는 어떻게 생각하십니까?”
▶ 대한민국정부 외환보유고가 2020. 6월 기준으로 4100억 달러이다. 근데 100대 기업의 사내유보금은 2017년말 기준 1486조원으로 1조 2450억달러이다. 국가외환보유고의 3배를 100대기업이 사내유보금으로 갖고 있을 정도이다.
정부 초 매년 10조씩 쏟아붓겠다는 도시재생뉴딜정책도 ‘과대포장’ 되거나 확대 해석되어 부동산시장 과열의 원인이 됐다. 새 정부에서 강남4구가 아닌 강서, 마포, 용산, 성동, 광진 등 도시재생 대상지역이 부동산급등을 주도한 것이 그 증거이다.
Q. “또 다른 원인이 있다면 말씀해주시죠?”
▶ 토지와 건물을 부동산이라고 한다. 그러나 둘은 전혀 다르다. 토지는 천부적인 반면에 건물은 노동의 산물이다. 토지는 간척사업 등 극히 제한적인 경우를 제외하고는 공급확대가 곤란하지만 주택 등 건물은 층수를 높이면 공급확대가 가능하다. 주택가격의 상승의 근본원인은 토지의 독점에 있다.
주택자가보유율은 61.2%인데 반해 토지보유율은 32.6%으로 절반수준이다. 토지소유자 1,690만명의 상위 3%인 50만명이 민유지의 53.9%를 소유하고 있다. 강남의 주택난이 어제 오늘의 일이 아닌데도 획기적인 공급대책을 내놓지 못하는 데도 토지가 문제이다.
Q. “정부는 서울의 주택공급 시그널로 그린벨트 해제를 거론하는데 부동산시장 안정, 전월세난 해소에 대안이 될 수 있는가?”
▶ 그린벨트 해제는 가격안정 시그널이 아니라 투기호재 시그널로 작용할 것이다. 그린벨트를 해제해서 착공까지 3년이 걸린다. 착공 후 주택공급까지도 2년이 더 걸린다. 5년 후는 다음 정부이다. 당장의 주택공급대책으로 맞지 않다. 이미 이전정부에서 여의도의 22배에 달하는 2200만평의 그린벨트를 풀고도 전월세난 해소에 실패했다.
앞서 언급했지만 수도권에 35만호에 달하는 빈집을 정부와 지자체가 매입하거나 장기임대해서 리모델링 후 전월세로 임대하는 것이 훨씬 현실적이고 효과적이다.
그린벨트를 해제하면 10% 이상을 녹지로 확보해야 하지만 실제 복구면적은 8%에 불과한 현실이다. 또한 그린벨트를 풀어야 할 국가과제 중 주택공급이 최우선 과제이냐 에는 의문이다. 주택난 보다 더 중요한 성장동력산업 육성 등도 있다.
또한 강남에 저가주택을 공급하면 강남에 사람들이 더 몰린다. 서울에 저가주택을 대량공급하면 서울에 인구가 더 몰릴 것이다. 이것은 지방화전략, 국가균형발전에도 역행하는 조치이다.
Q. “국토교통전문가로서 다주택문제는 어떻게 생각하는지?”
▶ 대한민국 가구의 61%는 자기집을 소유하고, 58%는 자신의 주택에서 거주하고, 42%는 남의 집에서 살고 있다. 임대가구 중 전세는 19.7%, 월세 15.1%, 40만명은 집이 아닌 비주택거주자이며, 1.3%인 26.5가구는 반지하 옥탑방에서 거주하고, 5.3%인 106만가구는 최저주거수준 미달가구에 해당한다.
‘자신의 집에서 살고 싶다’는 가장(家長)의 비율이 2014년 79.1%, 2017년 82.8%이던 것이 2019년 84.1%로 급증했다. 전월세시장의 고충을 반영한 것으로 분석된다.
또한 주택소유현황을 보면 주택소유자의 3%만이 3건이상 보유자이다. 2주택이상 보유자도 14.4%밖에 안된다. 다주택이 완화되면 내집마련이나 전월세가 일시적으로 개선될 수는 있다.
그렇지만 부동산투기의 원인인 불로소득은 별개의 과제이다. 다주택 완화는 현재의 부동산문제를 해결하는 데 지엽적 과제이다. 1주택을 강제하면 고가의 주택으로 거래가 몰리고 차액의 규모가 더 커질 수 있다.
Q. “임대사업자 혜택이 과다하다는 지적이 많은데?”
▶ 다주택자들 중 임대사업자가 52만명 정도 있다. 이들중 정부가 정한 기준을 준수하는 사업자들을 준공공임대라고 한다. 공공임대 공급에는 예산이 수반되는데 민간이 정부역할을 대신해주니까 혜택을 주자는 취지이다.
임대사업자 종부세 합산배제 외에 이명박·박근혜정부에서 장기보유특별공제 및 양도세 100% 면제 등 인센티브를 과도하게 줘서 폐단이 지적돼 왔다. 준공공임대제도는 유지하면서 임대시장 전체를 투명하게 하는 조치가 임대의무등록제이다. 시급히 도입해야 한다.
Q. “임대등록제는 무엇인가?”
▶ 임대의무등록제란 임대인이 임대료, 임대기간 등 임대정보를 투명하게 등록하도록 하는 제도이다. 임대시장을 투명하게 해서 임차인의 선택권을 넓혀줄 것이다. 민주당은 19대, 20대 국회에서 민홍철 의원 등이 당론법안으로 제출한 바 있고, 여·야 간에도 거의 합의에 도달했다가 관철되지 못했다.
문재인 대통령께서 2017년 8월 임대등록제의 중요성을 지적하면서 “임대등록제가 여의치 않으면 임차인등록제라도 적극 검토하라”고 지시한 바 있는데 여태까지 이행되지 않고 있다.
정부 출범 초에 임대등록제를 도입했더라면 갭투자도 막고, 준공공임대 등을 강화하여 전월세난 해소에 크게 도움이 됐을 것이다. 21대 국회에서 시급하게 처리해야 할 법안이다.
Q. “부동산대책으로 시급한 과제들이 있다면 어떤 것이 있겠는가?”
▶ 서민생활비 중 교통비가 세 번째를 차지한다. 교통정책은 주거와도 밀접하다. 교통이 편리하고 비용이 저렴하다면 굳이 서울, 수도권에 살지 않아도 된다. 전문위원 당시 직접 기안해서 문재인대통령 공약으로 채택된 ‘수도권 일·주·월 정액제 패스카드’가 있다.
버스, 지하철 등 대중교통수단을 네트워크통합하고 기존의 환승횟수제한, 거리병산제를 폐지하는 ‘데이패스’를 발행하는 제도이다. 이미 선진국에서 수십년 째 시행하고 있는 제도이다.
분양원가 공개나 후분양제도 중요하다. 원가공개는 소비자권리이기도 하고, 개인재산 중 1위인 부동산을 원가도 모르고 ‘묻지마 구매’ 해야 한다는 게 말이 되느냐? 원가공개 역시 민주당의 당론이었다.
대단위단지 선분양을 소규모 후분양으로 유도하는 것도 중요한 정책과제이다. 집을 주거목적이 아닌 투기수단으로 생각하니까 대단위단지를 선호해왔고 건설사가 경쟁적으로 대출을 해서라도 대단위단지를 공급하니까 비용상승요인으로 작용했다. 소규모 후분양에 혜택을 주면 소비자 권리도 향상되고 가격안정에 기여할 것이다.
Q. “하마터면 잊을뻔 했는데 청년 신혼부부의 주거대책에 대해 한 말씀?”
▶ 저출산이 가장 심각한 국가과제이다. 결혼을 안하거나 늦게 하거나, 결혼을 해도 아이를 적게 낳기 때문이다. 원인은 주거비 등 생활비 때문이다. 주거문제를 해결하는 것이 청년 신혼부부 대책의 핵심이다.
정부가 최근에도 1인가구 대책을 내놨지만 문재인정부는 신혼부부를 결혼후 5년차에서 7년차까지로 확대했다. 신혼부부 기간에 공공임대 등에 거주하면서 내집마련으로 가는 것을 도와주는 ‘10년 내집마련주거로드맵’ 같은 것이 필요하다.
문재인 정부가 공공임대재고량 200만호를 달성하기 위해 임기 내 105만호 공급을 추진하고 있다. 이것이 달성되면 800만 전월세가구의 1/4이 공공임대 혜택을 볼 수 있게 된다.
Q. “끝으로 대구시당 사무처장으로서 대구지역의 부동산 문제에 대해 한 말씀?”
▶ 수성구 등 일부지역 아파트 분양가격이 3000만원이나 되는 데 놀랐다. 통상 분양가의 30%가 지가이고 건축비가 65%정도인데 최고급 호텔을 짓는데도 건축비가 평당 2000만원을 넘지 않는다. 수성구 등 특정지역에 과도한 투기로 만들어진 거품으로 보인다.
부동산거품은 가계와 금융에도 심각한 문제를 일으키므로 미연에 방지하는 다각적인 소프트랜딩정책이 필요하다. 대구시의 중요기관 문화시설들이 특정지역에 밀집해 있는 것도 문제이다. 균형발전 차원에서 서구나 북구, 동구 등에 대한 지원이 필요하다.
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